La reforma de la ley hipotecaria tiene un doble objetivo: por un lado, incluir en el ordenamiento jurídico español unas normas europeas en materia hipotecaria y, por otro, dar mayor transparencia y seguridad tanto a los bancos como a los clientes.
¿Qué novedades hay?
Información precontractual. Se da un plazo de días para que el cliente pueda leer y estudiar su contrato antes de proceder a la firma. El banco deberá ofrecer una ficha estandarizada para que el cliente pueda comparar las condiciones hipotecarias que le ofrece cada entidad.
Notarios y registradores. La figura de notarios y registradores adquiere mayor relevancia, ya que deberán velar por el cumplimiento de los requisitos del proceso y garantizar que el prestatario sabe perfectamente qué producto contrata y sus condiciones.
Gastos hipotecarios. En cuanto a los gastos, todos ellos excepto el de tasación, tendrán que ser asumidos por las entidades financieras. Deberán pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentos (AJD), las primeras copias del notario, los gastos del registro y de la gestoría, mientras que el cliente pagará solo los gastos de tasación.
Cláusulas suelo. Se prohíbe la inclusión de cláusulas suelo.
Comisiones
Vinculación de otros productos. Se prohíbe la vinculación imperativa de otros productos en la concesión de hipotecas, pero sí se permite las bonificaciones por productos contratados de forma voluntaria por el cliente. El cliente podrá contratar con otra entidad diferente a la que le concede el préstamo los seguros o pólizas de hogar, vida o protección de pagos siempre que cumpla los requisitos exigidos.
Comisión de apertura. Se podrá cobrar comisión de apertura englobando los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo.
Comisiones de amortización. Las comisiones de amortización se reducen en las hipotecas a tipo fijo al 2% durante los primeros 10 años y al 1,5% en los posteriores, mientras que en las variables será el 0.25% o el 1,5% en función de que se elija amortizar a tres o cinco años.
Comisión por intereses de demora. La comisión por interés de demora se fija en el interés remuneratorio más el 2%.
Subrogación. Se podrán subrogar en otro banco las hipotecas a las condiciones de la nueva Ley de los préstamos antiguos a coste cero. Entre las dos entidades en las que se haga el cambio se establecerá un mecanismo de compensación basado en los intereses cobrados y los pendientes de cobro vinculados al coste de formalización de la hipoteca.
El cliente, más protegido
Renovación. Se podrá renovar la hipoteca para cambiar las condiciones cuando el cliente no esté conforme con las actuales condiciones y el banco acepte las nuevas, sin que haya ninguna comisión por parte del banco.
Ejecuciones hipotecarias. En las ejecuciones hipotecarias aumenta a 12 las cuotas impagadas o el 3% del capital para la primera mitad de la vida del préstamo, y de 15 cuotas o el 7% del capital en la segunda mitad del crédito. A tener muy en cuenta esta cláusula. Se prevé solo para las ejecuciones iniciadas después de la entrada en vigor, no teniendo aplicación retroactiva para procedimientos de ejecución ya iniciados.
Dación en pago. La Dación en pago será voluntaria por acuerdo de las partes.
Tasaciones hipotecarias. Los tasadores podrán ser elegidos por el cliente entre independientes que sean sociedades de tasación o personas físicas. En este sentido el Tribunal Supremo finalmente ha aclarado cómo deben repartirse los pagos en los gastos que conlleva una hipoteca.
Código de buenas prácticas. El Código de Buenas Prácticas bancario será permanente para que las entidades tengan que aplicarlo a todos los préstamos y no solo a los firmados antes de 2012.
Autoridad Independiente. Se creará una Autoridad Independiente que vele por la protección y transparencia en la contratación inmobiliaria y se reforzará la supervisión bancaria que garantice la solvencia del hipotecado.
No ha quedado más remedio que hacer lo que se llevaba exigiendo por la Comisión Europea desde hace varios años, homologando nuestra normativa a la de los demás países vecinos. Así, el consumidor estará más protegido y esto nos beneficia a todos. Solo nos queda esperar que paso darán los bancos.